房屋征收补偿中厨房(灶间)面积如何处理?(第028期法律咨询)

  房屋征收补偿中厨房(灶间)面积如何处理?(第028期法律咨询)

  房屋征收补偿中厨房(灶间)面积如何处理?(第028期法律咨询)

  【客户咨询】:

  请问韩律师:房屋征收补偿中厨房(灶间)面积如何处理?

  谢谢韩律师!

  【律师解答】:

  房屋征收补偿中厨房(灶间)面积如何处理,并非一概而论的,需要具体问题具体分析。

  请看如下具体解读。

  (Lawyer-gcsb)

  房屋征收补偿中厨房(灶间)面积如何处理?(第028期法律咨询)

  【基本没分歧的厨房(灶间)】:

  对于已经登记的房屋,其建筑面积,一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准;房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的,除有证据证明房地产登记簿确有错误外,以房地产登记簿为准。

  对于未经登记的房屋,以相关批准文件记载的建筑面积为准,实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积,或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

  承租的公有非居住房屋,以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。

  承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。

  以上这些情况中,厨房(灶间)的建筑面积,通过房地产权证、房地产登记簿、批准文件、实际、房屋调查机构实地丈量等不同途径予以明确,通常少有争议。

  【通常产生意见分歧的厨房(灶间)】:

  根据有关法规:租用公房凭证记载的是居住面积的,按规定表格所列的换算系数计算建筑面积。2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分,按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分,按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼,不计算建筑面积。

  房屋征收实务中与厨房(灶间)相关的双方分歧往往就出这里。

  一方,即房屋的征收方认为:依据法律规定计算建筑面积的基数应该以租用公房凭证记载的居住面积为准。“我们征收是要严格按照法律法规和相关政策来执行的”。

  另一方,即房屋的被征收方认为:我的实际居住面积并非只有租用公房凭证记载的居住面积,租用公房凭证上记载的是厨房(灶间),但实际是用于居住使用的,应该作为居住面积计算。“我这个厨房(灶间),当年花钱买来就是居住的,只是名称上叫厨房(灶间)而已,现在征收反而不计算面积,实在讲不过去啊”

  一方依据法律规定,另一方依据实际居住状况,这就是通常在实务中关于厨房(灶间)的分歧所在。

  那么,在征收实践中,这个分歧通常是怎么解决的呢?,

  【韩律师专业团队经验分享】:

  根据上海韩律师房屋征收动拆迁专业律师团队的实务经验,通常各个征收基地根据法律规定和实际情况制定相应的政策,以上海某区某街坊的相关政策为例,与厨房(灶间)相关的表述如下:

  承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;如租用公房凭证记载的是居住面积的,按下表所列的换算系数换算成建筑面积。(表略)

  租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分,按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分,按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。

  仅承租一个居住部位且为阁楼,如阁楼最高处的高度低于1.2米(含)的,按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼,不计算建筑面积。

  换算建筑面积的基数为租用公房凭证记载的独用居住部位的面积(使用面积)。厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数,但单独调配作为居住部位使用的除外。

  由此可见:

  总体来讲,换算建筑面积的基数为租用公房凭证记载的独用居住部位的面积,厨房(灶间)的面积不得作为换算建筑面积的基数。

  但是,如果厨房(灶间)是单独调配作为居住部位使用的,是可以作为换算建筑面积的基数的。

  除此之外,各征收基地还制定了一些相关政策来化解这一分歧。

  【韩律师遇见的各基地政策】:

  上海韩律师专业团队,在实务中还遇见过各种相关政策,如下:

  某区某街坊政策:特殊面积签约搬迁奖:不成套公房中,在租赁凭证上有记载且缴纳租金的独用灶间、独用卫生间,对签约并在规定时间搬迁的被征收人、公有房屋承租人以居住房屋评估单价乘以记载的面积给予奖励;没有记载面积的,以居住房屋评估单价乘以实际丈量结果给予奖励。被征收房屋无居住建筑面积的,以本地块居住房屋评估均价作为评估单价给予奖励。

  某新城基地政策:不予认定建筑面积的残值补偿:按规定不予认定建筑面积的部分,给予残值补偿,但经认定为违法建筑的不予补偿。

  房屋类型为旧里和新里的公有居住房屋,公房租赁凭证中记载的独用灶间、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、阳台、楼梯间等部位,不计入被征收房屋的建筑面积,按照记载的面积乘以相应换算系数后再乘以评估均价给予残值补偿。

  某旧改基地政策:还有一些房屋征收基地,因厨房(灶间)问题居民意见比较突出,而制定了相应的政策:公房建筑面积套算已有明确规定,但考虑到本地区部分公房未作为换算建筑面积的基数的使用面积较大,故在本次方案的奖励补贴中增加“公房套算外特别补贴”项目,按户计算,计算公式为租用公房凭证记载的未用于套算的独用部位使用面积×元/平方米,不纳入购房款。

  可以看出:

  这些政策,不论是“特殊面积签约搬迁奖”、“残值补偿”、还是“公房套算外特别补贴”,都是想通过各种途径让被征收人得到更多关于厨房(灶间)的补偿,从而化解矛盾、解决纠纷。这些政策在旧区改造、房屋征收、和城市发展的进程中,确实也起到了积极的作用,解决了大部分的矛盾和分歧。

  【协商阶段未能解决的分歧】:

  上面谈到的政策,已经解决了绝大多数关于厨房(灶间)的分歧问题,但因为种种原因还是会有个别厨房(灶间)分歧没有协商解决,引发了诉讼。

  据上海韩律师房屋征收动拆迁专业律师团队和专做房屋征收动拆迁圈子里的律师们统计,近年来上海还是有几十个关于厨房(灶间)的诉讼案例,经过韩律师专业团队的统计,其中大多数法院都没有支持被征收人关于厨房(灶间)换算建筑面积的诉请,对其中的原因、以及应对的策略,韩律师团队做了深入的研究,制定了相应的方案。

  【上海韩律师专业团队建议】:

  就房屋征收补偿中的厨房(灶间)换算建筑面积的相关问题,韩律师专业团队给您的建议如下:

  1. 尽量在协商阶段解决双方的分歧,达成一致的征收协议。

  2. 如果协商无法解决分歧,区政府已经下达了征收的行政决定,应在60日内,在进入诉讼前,还有一次向市政府申请复议的机会,应尽量争取,多一次救济的机会。

  3. 如果市政府复议维持了区政府的征收决定,您应慎重考虑是否进入诉讼程序。

  不论您是在协商阶段、行政复议阶段,还是已经决定提起诉讼,都可以联系上海韩律师专业团队,寻求更加专业的解决方案。

  《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》

  沪房管规范征[2012]9号“关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见”

  《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国行政诉讼法》

  房屋 征收补偿 被征收人 同住人 公有房屋承租人 房屋使用人 共同居住人 福利性质取得的房屋 承租的公有住房 计划经济下分配的福利房 自己部分出资的福利房 房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房 公房被拆迁后所得的安置房 自己少部分出资的产权安置 按公房出售政策购买的产权房 动拆迁 房屋征收补偿 委托代理人 撤销 变更 变更代理人 变更之前 代理人 代理权限 动拆迁 房屋征收补偿 征收补偿协议 委托代理人 撤销 变更 变更代理人 变更之前 代理人 代理权限 动拆迁 房屋征收补偿 征收补偿协议 委托代理人 撤销 变更 变更代理人 变更之前 代理人 代理权限 签约主体 主体资格 公有房屋承租人 房屋使用人 共同居住人 福利性质取得的房屋 承租的公有住房 计划经济下分配的福利房 自己部分出资的福利房 房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房 公房被拆迁后所得的安置房 自己少部分出资的产权安置 按公房出售政策购买的产权房 他处公房使用权 公有居住房屋 建筑面积 租用公房凭证 凭证所记载 居住面积 换算系数 阁楼 实际居住面积的一半 厨房(灶间) 备餐室 厕浴室 壁橱 箱子间 走道 晒台 天井 楼梯间等 基数 私有居住房屋 建筑面积 己经登记 房地产权证书 房地产登记簿 记载为准 阁楼 未经登记 批准文件记载 实地丈量 搭建部位 房管历史资料 地籍图 街道(乡镇)出具的证明 残值补偿 违法建筑 非居住房屋界定 原始计划为非居住房屋 公有非居住房屋租赁关系 单位产权房 居住转非居住房屋 非正规就业 社区服务证 公有房屋承租人 房地产权证 租用公房凭证 公有非居住房屋租赁合同 未经登记的房屋 批准文件记载的建筑面积 实际建筑面 未经登记的私有居住房屋 无批准文件 1981年以前建造 实地丈量 房管历史资料 地籍图 街道(乡镇)出具的证明 房地产权证记载的非居住用途 公有非居住房屋租赁合同的 “居改非” 营业执照 营业面积 “面积认定小组” 现场测量 饭店 旅馆 实际经营部位 底层部位 公有房屋 签订公有非居住房屋租赁合同 合同记载的 建筑面积 审批同意 “居改非” 审批文件记载 非居住面积 营业执照 非居住房屋 工商申请 批准文件 营业面积 确权面积 签约期限内 达到规定签约比例的 补偿协议生效 征收决定终止执行 签约比例由区(县)人民政府规定 不得低于80% 房屋征收补偿 货币补偿 居住房屋产权调换 补偿金额 评估价格 价格补贴 评估单价 建筑面积 评估均价 评估总价 总建筑面积 补贴系数 套型面积补贴 补贴面积 政府规定租金标准 公有出租居住房屋 租赁关系终止 被征收人 评估价格 承租人 价格补贴 旧式里弄房屋 简屋 非成套独用居住房屋 套型面积补贴 执行政府规定租金标准 私有出租居住房屋 被征收人 评估价格 承租人 价格补贴 旧式里弄房屋 简屋 非成套独用居住房屋 套型面积补贴 由房管部门代理经租 宗教团体的房屋 依法代管 执行政府规定租金标准 私有出租居住房屋 被征收人 评估价格 承租人 价格补贴 旧式里弄房屋 简屋 非成套独用居住房屋 套型面积补贴 征收 居住房屋 装潢 补偿 标准 不予认定建筑面积 厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间、阁楼 超出房屋建造批准范围的搭建部位 不予认定建筑面积 残值补偿 厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间、阁楼 超出房屋建造批准范围的搭建部位 不予认定建筑面积 残值补偿 厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间、阁楼 超出房屋建造批准范围的搭建部位 居住困难审核申请 由谁提出 被征收人 公有房屋承租人 不提出 房屋使用人 共同居住人 房屋征收补偿 居住困难户如何认定 共有产权保障住房 经济适用住房 居住困难审核 房屋征收决定公告之日 有本市户籍的 无其他住房 认定同住人他处房屋 仅限于福利性质取得的房屋 原承租的公有住房 计划经济下分配的福利房 自己部分出资的福利房 房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房 公房被拆迁后所得的安置房 自己少部分出资的产权安置房 按公房出售政策购买的产权房 居住困难户 托底保障 经适房 市场交易房屋 商品房 宅基地、私房 厨房 灶间 换算建筑面积

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  公司企业法律顾问(草拟、审查法律文书,代理参加诉讼、调解或者仲裁活动,办理委托的其他法律事务);

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